Selge bolig i Lillestrøm: hele salget steg for steg

Skal du selge bolig i Lillestrøm, går salget gjennom de samme stegene enten det er en leilighet ved stasjonen eller et hus på Skedsmokorset: verdivurdering, valg av megler, tilstandsrapport, foto, visning, budrunde, kontrakt og overtakelse. Her er hvert steg forklart, med det du må passe på, hva det koster og hvor lang tid du bør regne med. For de fleste starter salget med å sammenligne eiendomsmeglere i Lillestrøm.

Salget steg for steg

1. Forbered boligen og papirene
2. Få en verdivurdering
3. Velg eiendomsmegler
4. Tilstandsrapport og egenerklæring
5. Styling og foto
6. Prisantydning og markedsføring
7. Visning
8. Budrunde
9. Kontrakt
10. Overtakelse og oppgjør

Fra du tar kontakt med en megler til boligen ligger ute, går det gjerne noen uker. Selve salget avhenger av boligen, prisen og markedet, og overtakelsen avtales når budet er akseptert.

Steg 1: Forbered boligen og papirene

Begynn med papirene. Megleren trenger blant annet skjøte, tegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygningen og eventuelle tilbygg, og i borettslag og sameier også vedtekter, budsjett og opplysninger om fellesgjeld. Har du bygget om uten søknad, er det bedre å finne det ut nå enn i budrunden. Spør kommunen eller megleren hva som må på plass.

Gå deretter gjennom boligen. Små ting som en dryppende kran, en sprukken flis eller merker på veggene trekker ned på bilder og visning, og de koster lite å fikse. Større oppgraderinger bør du regne på sammen med megleren før du setter i gang. Ikke alt du bruker penger på, får du igjen i salgssummen.

Steg 2: Få en verdivurdering

En verdivurdering gir deg et realistisk bilde av hva boligen kan selges for. Megleren ser på beliggenhet, størrelse, standard og hva lignende boliger i nabolaget har gått for. Ta gjerne vurderinger fra flere meglere, og legg merke til hvordan de begrunner tallet. Som et første bakteppe kan du se på kvadratmeterprisen i Lillestrøm, men et snitt for hele kommunen sier lite om akkurat din bolig.

Steg 3: Velg eiendomsmegler

Valget av megler er det viktigste du gjør i salget. Sammenlign to eller tre eiendomsmeglere i Lillestrøm, og se på totalkostnaden, erfaringen fra ditt område og planen for salget, ikke bare provisjonen. I guiden om å velge rett megler finner du spørsmålene du kan stille på befaringen.

Når du har valgt, skriver dere en oppdragsavtale. Der står det hva megleren skal gjøre, hva det koster, og hva du må betale hvis boligen ikke blir solgt. Les den før du skriver under.

Steg 4: Tilstandsrapport og egenerklæring

Siden 1. januar 2022 har nye regler i avhendingslova gjort det tryggere å kjøpe bolig og strengere å selge. En bolig kan ikke lenger selges til en forbruker «som den er». Forbeholdet har ingen virkning når kjøperen er en privatperson. Kjøperen må selv dekke de første 10 000 kronene i tap og kostnader ved mangler, men utover det står du som selger ansvarlig for feil du ikke har opplyst om.

Tilstandsrapport er ikke påbudt, men nesten alle bruker den. Den lages av en bygningssakkyndig, beskriver den tekniske tilstanden og måler arealet, og den må følge en egen forskrift fra 2022. Rapporten er som regel et krav hvis du vil kjøpe boligselgerforsikring. Be om pris på rapporten før du bestiller, for den avhenger av boligtype og størrelse.

Du fyller også ut et egenerklæringsskjema om det du vet om boligen: lekkasjer, råte, skadedyr, ombygginger og liknende. Vær nøye og ærlig. Det du har sagt fra om, kan kjøperen ikke klage på senere.

Steg 5: Styling og foto

De fleste kjøpere ser boligen første gang på nett, og bildene avgjør om de kommer på visning. Rydd, fjern personlige ting og sett bort det som ikke trengs før fotografen kommer. Mange leier et minilager i salgsperioden. Les mer om minilager når du selger bolig.

Enkel styling kan du gjøre selv, mens en boligstylist kan låne inn møbler og tilbehør. I guiden om boligstyling i Lillestrøm ser du hva det koster, og hvilke lokale stylister. Megleren bestiller som regel fotografen, og for hus og rekkehus kan dronebilder vise tomten og omgivelsene.

Steg 6: Prisantydning og markedsføring

Prisantydningen skal være megleren sitt beste anslag på hva boligen vil bli solgt for, og den bygger på verdivurderingen. Settes den for høyt, kan boligen bli liggende. Settes den for lavt, kan du få mange på visning, men risikerer at budene stopper tidligere enn du håpet.

Boligen annonseres på FINN, som er den største markedsplassen for bolig, og ofte også i sosiale medier og på meglerens egne sider. Salgsoppgaven skal ha bilder, plantegning, arealer, tilstandsrapport og egenerklæring, og opplysninger om kostnader og eventuell fellesgjeld.

Steg 7: Visning

Boligen skal være ren, ryddig og godt opplyst. Luft godt, og sett gjerne på lys i alle rom. Megleren holder åpne visninger og kan i tillegg avtale private visninger med dem som ikke kommer. Du trenger ikke være til stede, og de fleste selgere er det ikke.

Kjøpere i Lillestrøm spør ofte om veien til toget, skoler og barnehager og turområdene langs Nitelva og Leira. Gi megleren det du vet om nabolaget, så får kjøperne svar på stedet.

Steg 8: Budrunde

Bud gis skriftlig, i dag som regel digitalt via megleren. Etter eiendomsmeglingsforskriften kan megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Megleren skal holde deg og alle budgiverne orientert om nye bud og om forbehold som finansiering eller salg av egen bolig.

Snakk med megleren om strategien før visningen: hvor lenge du vil la budrunden gå, hvilke forbehold du kan godta, og hvilken overtakelsesdato som passer deg.

Steg 9: Kontrakt

Når du har akseptert et bud, er handelen bindende for begge parter. Megleren setter opp kjøpekontrakten med kjøpesum, overtakelsesdato, hva som følger med boligen og eventuelle forbehold, og dere signerer den digitalt. Er salget uvanlig, for eksempel med uklare grenser, rettigheter på tomten eller tvist i et sameie, kan det være lurt å snakke med en advokat innen eiendomsrett før du skriver under.

Steg 10: Overtakelse og oppgjør

På overtakelsesdagen går du gjennom boligen sammen med kjøperen. Dere leser av strøm og eventuelt vann, og nøklene overleveres. Boligen skal være slik kontrakten sier, normalt ryddet og rengjort. Kjøperen har betalt kjøpesummen inn på meglerens klientkonto, og pengene utbetales til deg når skjøtet er tinglyst og eventuelle lån på boligen er innfridd.

Skal du flytte samtidig, er det lurt å bestille flyttehjelp i Lillestrøm i god tid før overtakelsen, og å melde flytting til Folkeregisteret når du har flyttet.

Selge eller kjøpe først?

Mange som selger i Lillestrøm, skal kjøpe ny bolig i samme område. Selger du først, vet du hva du har å rutte med, men du kan bli stående uten et sted å bo en periode. Kjøper du først, får du boligen du vil ha, men trenger ofte mellomfinansiering fra banken til den gamle er solgt. Les hvordan mellomfinansiering fungerer, og hva det koster, før du binder deg. Skal du by på en ny bolig, trenger du et finansieringsbevis fra banken.

Kostnader ved å selge bolig

• Megleren: provisjon eller fastpris, pluss gebyrer for tilrettelegging, visninger, oppgjør og markedsføring. Se hva eiendomsmegler koster i Lillestrøm.
• Tilstandsrapport: avhenger av boligtype og størrelse. Be om pris før du bestiller.
• Boligselgerforsikring: frivillig. Den dekker ansvaret ditt hvis kjøperen klager, og forutsetter normalt tilstandsrapport.
• Styling og foto: fra noen råd til full styling med innleide møbler. Foto er ofte med i meglerens markedspakke.
• Vask og flytting: boligen skal være rengjort ved overtakelsen, og flyttingen kommer i tillegg.
• Innfrielse av lån: har du fastrentelån, kan det koste overkurs å innfri det før tiden. Spør banken.

Dokumentavgiften til staten betales av kjøperen, ikke av deg.

Skatt når du selger

Gevinsten er skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og selv har bodd i den i minst ett av de to siste årene før salget. Ellers er gevinsten skattepliktig som alminnelig inntekt, med 22 prosent, og tap kan trekkes fra. Selger du en sekundærbolig eller utleiebolig, gjelder det samme: da må du regne ut gevinsten. Ta vare på kvitteringer for påkostninger, for de kan trekkes fra gevinsten. Sjekk din egen situasjon hos Skatteetaten.

Arv og dødsbo

Skal en arvet bolig selges, må arvingene være enige om salget, og noen må ha fullmakt til å skrive under på vegne av boet. En korrekt verdivurdering er viktig for at oppgjøret blir rettferdig. En arverettsadvokat i Lillestrøm kan hjelpe med arveoppgjøret og gjøre det lettere å bli enige.

Når på året bør du selge?

Våren og tidlig høst er de vanligste tidene å legge ut bolig. Da er det lyst ute, hagene ser bra ut, og mange kjøpere leter. Sommeren og romjula er roligere. Det kan også være en fordel: færre boliger til salgs betyr at din får mer oppmerksomhet. Spør megleren hvordan markedet for din boligtype ser ut akkurat nå, og hvor mange lignende boliger som ligger ute.

Selge bolig uten megler?

Du kan selge boligen selv, men da må du selv ta markedsføringen, visningene, budrunden, kontrakten og oppgjøret. Uten megler må du også ordne oppgjøret selv eller betale en advokat for det, slik at pengene og skjøtet bytter eier samtidig. Mange som prøver selv, ender med å bruke megler likevel. For de fleste lønner det seg å sammenligne tilbud fra flere meglere og forhandle om prisen.

Boligmarkedet i Lillestrøm

Lillestrøm kommune ble til 1. januar 2020, da Skedsmo, Fet og Sørum ble slått sammen. Kommunen strekker seg fra blokkene i Lillestrøm sentrum og på Strømmen, via rekkehus og eneboliger på Skjetten, Kjeller og Skedsmokorset, til småhus og gårder rundt Fetsund og Sørumsand. Kjøperne har derfor helt ulike behov avhengig av hvor boligen ligger.

Prisantydningen bør bygge på salg i nærområdet, ikke på et snitt for hele kommunen. Les hvordan du bør lese kvadratmeterprisen i Lillestrøm, og se stedssidene for Strømmen, Sørumsand og Lørenskog.

Sjekkliste før du selger

• Finn fram skjøte, tegninger, ferdigattest og, i borettslag og sameie, vedtekter og opplysninger om fellesgjeld.
• Sammenlign meglere og be om skriftlige tilbud.
• Få en verdivurdering og avklar prisantydningen.
• Sjekk arealene i salgsoppgaven.
• Rydd, fiks småfeil og vurder styling før fotograferingen.
• Regn på hva salget koster.
• Planlegg flyttingen og adresseendringen i god tid.

Finn megler i Lillestrøm

Se oversikten over meglerkontor i Lillestrøm og Lørenskog og meglerne som jobber her, eller få tilbud fra opptil tre meglere med én forespørsel. Det er gratis og uforpliktende.