Hva er bruttoareal (BTA), og hvordan måles det?

Bruttoareal (BTA) er hele arealet av en bygning eller en bolig, målt til utsiden av ytterveggene. Det er derfor alltid det største arealtallet. Når du kjøper eller selger bolig, møter du også BRA, BRA-i, BRA-e og de eldre begrepene P-ROM og S-ROM. Her forklarer vi hva BTA er, hvordan det måles, og hvordan det henger sammen med de andre arealene i salgsoppgaven.

Hva er bruttoareal (BTA)?

Bruttoarealet er arealet innenfor ytterveggenes utside, etasje for etasje. Ytterveggene, innerveggene, sjakter og andre konstruksjoner er med. Fordi tykkelsen på ytterveggene regnes med, er BTA alltid større enn bruksarealet (BRA) for den samme boligen.

Reglene for hvordan areal måles, står i Norsk Standard NS 3940 «Areal- og volumberegninger av bygninger». Den nyeste utgaven er fra 2023. Den gjelder for tilstandsrapporter og for meglere med salgsoppdrag inngått fra 1. januar 2024, og den tok inn retningslinjene takstbransjen tidligere brukte for å måle boliger.

Slik måles BTA

BTA måles for hver etasje, til utsiden av ytterveggene, og etasjene legges sammen. Med i bruttoarealet er:

• ytterveggene, som er det som skiller BTA fra BRA
• innervegger, søyler, sjakter og pipe
• alle etasjer der arealet er måleverdig, også kjeller og loft
• garasje og boder som ligger inne i bygningen

Åpne balkonger og terrasser er ikke med i bruttoarealet. De oppgis for seg, som åpent areal. I et rekkehus eller en tomannsbolig måles veggen mot naboen til midten av veggen.

Standarden deler arealet i lag fra ytterst til innerst: Bruttoareal (BTA) minus ytterveggene er bruksareal (BRA). Bruksareal minus innerveggene er nettoareal (NTA). Forskjellen mellom dem er det standarden kaller konstruksjonsareal.

BTA vs. BRA: forskjellen på bruttoareal og bruksareal

Forskjellen ligger i hvor du måler fra. BTA måles til utsiden av ytterveggene, BRA til innsiden. Arealet ytterveggene tar, er altså med i BTA, men ikke i BRA. Innerveggene er med i begge.

Begrep	Står for	Måles	Brukes til
BTA	Bruttoareal	Til utsiden av ytterveggene	Byggesaker, tegninger og nye boligprosjekter
BRA	Bruksareal	Til innsiden av ytterveggene, med innerveggene	Salgsoppgaver, takst og annonser
BRA-i	Internt bruksareal	Arealet innenfor boligen	Det viktigste tallet i nye salgsoppgaver
BRA-e	Eksternt bruksareal	Rom som hører til boligen, men ligger utenfor den	For eksempel en bod i kjelleren
BRA-b	Innglasset balkong	Balkong eller terrasse med glass rundt	Oppgis for seg
Åpent areal	Terrasser og åpne balkonger	Areal ute, tilknyttet boligen	Oppgis for seg, ikke med i BRA

Hvor mye større BTA er enn BRA, avhenger av hvor tykke ytterveggene er. Eldre murgårder med tykke vegger har større forskjell enn nyere bygg med tynnere vegger.

BRA-i, BRA-e og BRA-b: de nye begrepene

Fra 1. januar 2024 skal boligens areal oppgis som bruksareal, BRA, delt i tre:

• BRA-i, internt bruksareal: arealet innenfor boligen. Det er dette tallet du ser først i en ny salgsoppgave.
• BRA-e, eksternt bruksareal: rom utenfor boligen som hører til den, for eksempel en bod i kjelleren eller på loftet. I et hus regnes også en kjeller med inngang bare fra utsiden som BRA-e.
• BRA-b, innglasset balkong: balkong, veranda eller altan med glass rundt.

Ved siden av BRA oppgis åpent areal: terrasser og åpne balkonger, som ikke er bruksareal. Areal med for lav takhøyde kan oppgis som ALH, areal med lav himlingshøyde, men bare sammen med BRA. BRA og ALH til sammen kalles gulvareal, GUA.

Norges Eiendomsmeglerforbund understreker at boligen ikke har blitt større eller mindre av de nye reglene. Sammenlignet med en eldre måling kan tallet likevel bli litt annerledes, fordi det måles på en ny måte. Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund, informasjon om arealmåling.

Hva er primærrom (P-ROM)?

Primærrom, P-ROM, var arealet av rommene du bor i: stue, kjøkken, soverom, bad og gang. Sekundærrom, S-ROM, var boder, tekniske rom, garasje og uinnredet kjeller. P-ROM og S-ROM ble brukt i salgsoppgaver i mange år, og mange sammenlignet kvadratmeterpris med P-ROM. Begrepene skal ikke lenger brukes i markedsføringen av boliger, og nye salgsoppgaver oppgir i stedet BRA-i og BRA-e.

Ser du på en eldre salgsoppgave eller en gammel annonse, står arealet ofte i P-ROM. Sammenligner du med en ny annonse, må du passe på at du ikke sammenligner P-ROM med BRA-i, for de er ikke målt på samme måte.

BYA og BRA: bebygd areal og bruksareal

Bebygd areal, BYA, er fotavtrykket bygningen har på tomta: arealet den dekker sett ovenfra. BYA brukes i reguleringsplaner for å si hvor mye av tomta som kan bebygges, for eksempel «30 % BYA». Noen planer bruker i stedet bruksareal, som «%-BRA», for hvor mye som kan bygges totalt. Skal du bygge på eller bygge garasje, er det kommunens plan og byggesaksbehandling som avgjør hvilket mål som gjelder.

Hva med boareal?

Boareal er et dagligdags ord, ikke et arealbegrep i NS 3940. I annonser og samtaler betyr det som regel arealet du kan bo på, men det er ikke definert hva det omfatter. Ser du ordet i en annonse, spør megleren hvilket målt areal tallet bygger på.

Eksempel: en leilighet i Lillestrøm

Tallene under er et regneeksempel for en tenkt treromsleilighet, ikke målinger av en bestemt bolig.

Areal	Eksempel	Dette er med
BTA	85 m²	Alt, også ytterveggene
BRA-i	74 m²	Alt innenfor ytterveggene i leiligheten
BRA-e	4 m²	Boden i kjelleren
Åpent areal	8 m²	Den åpne balkongen

I annonsen ville leiligheten stått med 74 kvadratmeter BRA-i. Er prisantydningen 4 200 000 kroner, blir kvadratmeterprisen omtrent 56 760 kroner. Les mer om kvadratmeterprisen i Lillestrøm.

Når BTA betyr noe

• Byggesaker: skal du bygge på, bygge om eller sette opp garasje, bruker kommunen arealtall for å sjekke at prosjektet holder seg innenfor reguleringsplanen.
• Nye boliger: i prosjekter og tegninger for nye boliger står BTA ofte ved siden av BRA, fordi det viser hvor stort bygget er.
• Felleskostnader: noen borettslag og sameier fordeler felleskostnadene etter areal. Sjekk vedtektene for hvilket areal som brukes.
• Forsikring: når du forsikrer et hus, kan forsikringsselskapet spørre etter arealet. Oppgi det arealet selskapet ber om, og spør hvis du er usikker.

Når arealet er feil: reglene i avhendingslova

Har en bygning mindre areal enn det selgeren har opplyst, er det en mangel etter avhendingslova § 3-3 hvis avviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter. For en bolig på 74 kvadratmeter betyr det at avviket må være mer enn 1,48 kvadratmeter før kjøperen kan klage på arealet. Regelen gjelder bolighandler etter 1. januar 2022. Kilde: avhendingslova kapittel 3 på Lovdata.

Som selger bør du derfor bruke arealet fra tilstandsrapporten, der en bygningssakkyndig har målt boligen. Som kjøper kan du be om å se målingene, og bestille en kontrollmåling hvis noe ikke stemmer.

Takhøyde og skråtak

Et areal regnes bare med der det er høyt nok under taket. Reglene for hva som er måleverdig, er de samme som før 2024: Grensen er 1,9 meter, og under et skråtak regnes gulvet med inntil 0,6 meter utenfor der takhøyden er 1,9 meter. Det betyr mye for boliger med skråtak, hems og loft, som det er mange av blant eldre hus i Lillestrøm-området.

Gulvet under det lave taket forsvinner ikke. Det kan oppgis som ALH, areal med lav himlingshøyde, så kjøperen ser hvor mye gulv boligen faktisk har.

Kan du øke BTA?

Ja, med tilbygg, påbygg eller ved å bygge om kjeller og loft. Sjekk først hva reguleringsplanen tillater, og om tiltaket må søkes om. Ulovlige tilbygg og ombygginger kan gi pålegg fra kommunen og problemer når boligen skal selges. Spør en arkitekt eller Lillestrøm kommune før du setter i gang, og regn på om verdiøkningen forsvarer kostnaden sammen med en megler.

Selger du bolig i Lillestrøm?

Arealet er ett av mange tall i salgsoppgaven. Les om resten av salget i guiden om å selge bolig i Lillestrøm, eller sammenlign meglere og få tilbud fra opptil tre eiendomsmeglere i Lillestrøm.